Ипотека в условиях кризиса

Рынок ипотечных кредитов нельзя отделить от финансового рынка в целом. Более того, ипотека является наиболее чувствительной к различным неприятностям, происходящим в международной и российской финансовых системах. Лихорадить начало более года назад. Кризис американской ипотеки и последовавший за ним кризис ликвидности лишили российские банки практически единственного источника финансирования – дешевых долгосрочных займов на западных финансовых рынках. Внутри «длинных» и «дешевых» денег банкам тоже никто не предложил. Произошло несколько волн повышения ставок – осенью 2007-го, зимой-весной и в начале лета 2008-го. Кстати, именно в начале лета сдался Сбербанк, который держал ипотечные ставки на прошлогоднем уровне дольше всех из крупнейших участников рынка. Последнее повышение ставок случилось в августе-сентябре, причем очередная волна затронула ряд заметных игроков, таких как ВТБ-24, «Альфа-Банк», РосЕвроБанк, «Абсолют Банк», «Сосьете Женераль Восток» и т.д.

Что мы имеем на текущий момент? Забудьте про 9–10% и даже 11% годовых! Средние ставки в рублях сегодня находятся на уровне 13–16%, в валюте – 11–14%, в зависимости от первого взноса и формы подтверждения дохода. Ужесточились программы кредитования и требования к заемщикам. Некоторые банки просто ушли с рынка, некоторые вроде бы остались, но установили заградительные по сути ставки или же начали отказывать заемщикам в кредите без объяснения причин.

В общем происходит переконфигурация рынка. И сентябрьские потрясения только усугубят этот процесс. Всю вторую половину сентября произошла корректирвка процентных ставок по ипотеке. Средние ставки, возможно, еще немного повысятся, объем средств, направляемых на ипотеку, возможно, еще уменьшится.

Однако пациент пока скорее жив, чем мертв. Правда, передвигается с большим трудом. Он обязательно пойдет на поправку, но вот какое лекарство ему поможет и, главное, когда – большой вопрос. Подробности – на следующей странице.

Что мы наблюдаем:

1. Рост процентных ставок. Банки больше не могут находить источники дешевого долгосрочного финансирования, как это было еще полтора-два года назад. Западные рынки фактически закрыты, на отечественном наблюдается существенный дефицит ресурсов. В общем и целом рост процентных ставок ведет к увеличению процентных выплат, что приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либо рассчитывать на меньшую сумму кредита, либо ежемесячно придется отдавать банку гораздо больше денег. Либо и то, и другое вместе.

2. Сокращение предложения. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, существенно уменьшилось. Но и среди банков, по-прежнему декларирующих наличие подобной услуги, немало практически свернувших свои программы. Объем средств, который банки готовы предоставить потенциальным заемщикам, сократился, лимиты урезаны, и поэтому отказ в выдаче ссуды в кредитном учреждении не всегда означает, что вы плохой заемщик, просто у банка в данный момент нет денег. Бывает даже так, что и заявка вроде одобрена, а когда приходит время перечислять сумму кредита, банк «передумывает». Выход один – обратиться к другому кредитору. А лучше – к нескольким.

3. Ужесточение требований к заемщикам. Так называемый дифференцированный подход, которого в последнее время придерживается большинство банков, подразумевает отсев различных групп нежелательных клиентов. И все же еще можно найти банки, которые предоставят кредит клиенту с «серыми» и даже «черными» доходами. Но таковых стало значительно меньше. Кроме того, любой «изъян» потенциального заемщика (не все доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.п.) приводит к увеличению стоимости кредита или банальному отказу в выдаче. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

4. Увеличение сумм первоначального взноса. Программы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости, которые еще недавно считались чуть ли ни стандартным предложением, сегодня практически свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не поручится, что на фоне ухудшения макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.