Ипотека становится все менее выгодной

60% ипотечных кредитов выдается по стандартам АИЖК

Ипотека станет еще дороже и недоступнее. До конца года ставки по рублевым ипотечным кредитам поднимутся на 2%, уверены эксперты. Обслуживать свои ипотечные активы банкам все сложнее: инфляция растет, деньги дорожают, источники финансирования мельчают.

Денег не хватает даже АИЖК – основному игроку на рынке рефинансирования ипотечных сделок, поэтому Агентство вводит новые правила работы со своими партнерами. Учитывая, что по стандартам АИЖК в стране выдается около 60% всех ипотечных займов, изменения его требований обязательно скажутся на большинстве покупателей ипотечного жилья.

«Ипотечный рынок сегодня находится, по разным мнениям, либо на пороге кризиса, либо на первом этапе кризисного пути», – говорит Олег Иванов, вице-президент ассоциации региональных банков в России.

В России примерно 60% ипотечных кредитов выдается по стандартам АИЖК. Это агентство первое, кто создал стандарты и массовые продукты на рынке (ипотечные кредиты).

Схема работы АИЖК примерно такова: банки выдают кредиты, затем эти кредиты выкупает агентство (АИЖК), банки получают за это деньги и пускают эти деньги в оборот, выдавая новые кредиты, при этом само агентство собирает их в стандартные пулы с усредненным риском, выпускает ипотечные ценные бумаги и на разнице усреднения риска и розничного риска имеет некую маржу, в связи с чем постоянно понижает ставки для банков, которые выдают кредиты.

Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в портфеле АИЖК на 1 мая 2008 года составляет в среднем 5%, при этом в 19 регионах страны этот показатель превышен, а у 5 субъектов превышен значительно: Костромская область – 24%, Ставропольский край – 21,1%, Ульяновская область – 13,9%, Алтайский край – 10,6%, Республика Алтай – 10,5%.

АИЖК сегодня – во многом заложник ситуации с повышением ставки. «Агентство поверило в идею снижения ставок и от части стало от этого страдать, потому как по маленьким ставкам были накуплены большие объемы кредитов и это спровоцировало большой объем выдачи, который засел на региональных компаниях», – говорит Александр Черняк, генеральный директор компании «АТТА Ипотека». А те в свою очередь не знают, что с этим делать. Естественно АИЖК вынуждено ужесточать условия, вводить обратный выкуп кредитов, чего уже 2 года не делалось, продолжает эксперт.

Рынок ипотеки не сможет безболезненно пережить ужесточение политики АИЖК. Прежде всего пострадают мелкие и средние банки, которые не осилят новые требования агентства по рефинансированию займов, считают эксперты. А покупателям жилья надо готовиться к повышению ставок на ипотеку.

Ранее процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита. Теперь к этим параметрам добавился размер кредита. Новый размер ставки рефинансирования определяется как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск.

По мнению экспертов, если рынок будет развиваться так, как он развивается, то в конечном итоге на рынке могут остаться либо крупные банки с государственным участием, либо компании типа АИЖК и плюс банки с иностранным капиталом.

МАКСИМ КАЗАКОВ, по материалам программы "Капитал" на РБК-ТВ